เข้าสู่ระบบ สมัครสมาชิก ออกจากระบบ

คอลัมนิสต์


THE DARK NEWS

  • 2019-03-19 12:01:58
  • 1976

กฎใหม่ LTV พายุร้าย..หุ้นอสังหาฯ

กฎใหม่ LTV  พายุร้าย..หุ้นอสังหาฯ

By...Victor

"แบงก์ชาติ" กำหนดเกณฑ์ใหม่ ในการปล่อยเงินกู้อสังหาริมทรัพย์ เรียกว่า LTV หรือ Loan to Value แปลเป็นไทยว่า "ปล่อยกู้ตามสัดส่วนของมูลค่า" หรือ ภาษาทางการเรียกว่า "สัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน"


โดยเกณฑ์ LTV จะเริ่มบังคับใช้กับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป ยกเว้นกรณีที่ผู้ซื้อมีสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 แบงก์ชาติ ได้วางเกณฑ์การปล่อยเงินกู้ไว้ดังนี้


1.ผู้ที่ซื้อหลังแรกไม่เปลี่ยนแปลงใช้เกณฑ์ LTV เดิม วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 0-10%

2.ผู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 แต่ผ่อนหลังแรกมามากกว่า 3 ปีขึ้นไปวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% แต่หากผ่อนหลังแรกไม่ถึง 3 ปี จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20%

3.ผู้ที่จะซื้อบ้านสัญญาที่ 3 ขึ้นไปทุกระดับราคาต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%

4.ผู้ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปในสัญญาที่ 1 และ 2 ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% และสัญญาที่ 3 วางเงินดาวน์ 30 %


"มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.ชลบุรี บอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้รับผลกระทบจากการประกาศใช้เกณฑ์ LTV ส่งผลต่อ "กำลังซื้อ" ของผู้บริโภคอยู่แล้ว เห็นได้จากยอดขายยอดจองบ้านหายไปอย่างน้อย 30%


อ้าว...ซวยแล้วแบบนี้ ขนาดยังไม่ได้ใช้จริง ยอดจองยังหายไป 30% อีกไม่กี่วันก็ใช้จริงกันแล้ว ยอดจะหายไปอีกเท่าไหร่?


แต่จริงๆ แล้ว นอกเหนือจากผลกระทบจากเกณฑ์ LVT หุ้นอสังหาฯ ยังได้รับผลกระทบรุนแรงจากระเบิดอีกอีก 2 ลูก คือ "ดอกเบี้ยขาขึ้น" ซึ่งตามปกติคนจะชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย และอีกดอกหนึ่งที่กำลังจะมาแบบ "ระเบิดนิวเคลียร์" คือ กม.ภาษีที่ดิน ปี 2563 ที่ผ่านสภาฯลุงตู่ ไปเรียบร้อยแล้ว


"กม.ภาษีที่ดิน" จะเริ่มจัดเก็บจริงใน วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป ตรงนี้ถือเป็นเรื่องกระทบ "ต้นทุน" ธุรกิจอสังหาฯอย่างรุนแรงระดับ 7 ริกเตอร์ เพราะว่าใครที่มี Land Bank เยอะๆ "เก็บของ" ไว้เตรียมพัฒนาในอนาคต จะเจอภาษีแบบเต็มๆ เพราะต่อไปต้องเสียภาษีที่ดินให้กับ "องค์กรท้องถิ่น" ทั่วประเทศ 7.8 พันแห่ง รวมถึง กทม.ด้วย โดย "สุทธิพงษ์ จุลเจริญ" อธิบดีกรมส่งเสริมการปกครองส่วนท้องถิ่น ตั้งเป้า "รีดภาษีที่ดิน" ปี 2563 ไว้ที่ 3.9 หมื่นล้านบาท "ท่านเศรษฐีที่ดิน"  หรือ Landlord ทั้งหลาย เตรียมจกกระเป๋า "จ่ายภาษีกันไว้แต่เนิ่นๆ" เพราะเที่ยวนี้ตั้งใจ "รีดภาษี" กันอย่างจริงจัง ตามกม.ที่เพิ่งคลอดออกมา เมื่อต้นเดือน...


สรุปว่า ตอนนี้ธุรกิจอสังหาฯ โดนพายุถล่ม 3 ลูก คือ LVT ดอกเบี้ยแพง และกม.ภาษีที่ดิน เจอแบบเต็มๆ ไม่มีเบรก ไม่ตายก็พิการแน่นอน ดังนั้น ใครที่ติดหุ้นอสังหาฯ อยู่ ก็ควรจะ "เทกระจาด" Cut loss ออกไปทันที อย่าไปหวังลมๆ แล้งๆ ตามข่าวผุดโครกวารโน้นโครงการนี้ หรือข่าวไม่กระทบอย่างโน้นอย่างนี้ เพราะในความจริงแล้ว มันกระทบ 100% และน่าจะยืดเยื้อเรื้อรัง!


เวลา "สึนามิ" จะมา ตามชายหาดเขาจะมี "หวอ" แจ้งเตือนให้หลบภัย ตอนนี้ ธุรกิจอสังหาฯ เสียงหวอแจ้งเตือนดังสนั่นหวั่นไหว ใครที่ยังถือหุ้นอยู่ หรือยังใจกล้าจะซื้อหุ้นเพิ่ม คงไม่แตกต่างจากคนเป็น "โรคซึมเศร้า" ต้องการฆ่าตัวตาย เต็มใจกระโดดเข้าหาสึนามิ...


ถ้าท่านต้องการอย่างนั้น คงไม่มีใครไปห้ามได้ ส่วน Victor  "เผ่น" มาตั้งแต่กลางเดือนธ.ค.ปีที่แล้ว ตอนที่ แบงก์ชาติ ประกาศขึ้นดอกเบี้ยโน่นแน่ะ!

  • ผู้โพสต์ kaweephon
  • 2019-03-19 12:01:58
  • 1976

ผู้สนับสนุน