ชำแหละ! สต๊อกคอนโดฯ 7 ผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ไทย

จากเหตุการณ์ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่ส่งผลกระทบมายังประเทศได้สร้างความตื่นตระหนกให้แก่คนไทยในการใช้ชีวิตประจำวันไปจนถึงระบบเศรษฐกิจด้วยเช่นกัน โดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อาคารสูงอย่างคอนโดมิเนียมหลายเกิดความเสียหายและรอยร้าวมากมาย

ดังนั้น ในวันนี้ทางสำนักข่าว Share2Trade จึงอยากจะหยิบยกมุมมองจากนักวิเคราะห์ที่มีต่อกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พร้อมกับข้อมูลเบื้องลึกอย่างสัดส่วนยอดขายคอนโดมิเนียมและสต๊อกของพร้อมขายของ 7 หุ้นอสังหาริมทรัพย์ มานำเสนอกันในครั้งนี้

นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ ธนชาต จำกัด (มหาชน) ให้มุมมองว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์คาดว่าได้รับผลกระทบหนักสุด แผ่นดินไหวครั้งนี้ ทำให้สำนักงานตรวจเงินแผ่นดินแห่งใหม่ที่กำลังก่อสร้างอยู่พังถล่มลงมา ตึกสูง 28 ชั้นจากทั้งหมด 30 ชั้น คอนโดมิเนียมสูงหลายแห่งในกรุงเทพฯ มีรอยร้าว ซึ่งต้องตรวจสอบหากพบว่าคานและเสาได้รับความเสียหายรุนแรง ทำให้เกิดความกังวลในการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม

ขณะที่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์อ่อนแออยู่แล้ว เนื่องจากกำลังซื้อที่ลดลงและปัญหาหนี้สินครัวเรือนที่สูง ทำให้รัฐบาลเพิ่งประกาศผ่อนปรนอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าโครงการเป็น 100% ชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคมปีนี้ไปจนถึง 30 มิถุนายนปีหน้า

โดยเหตุการณ์นี้ยังน่าจะส่งผลกระทบต่อความต้องการคอนโดมิเนียม โดยจะส่งผลมากกว่าต่ออาคารสูงและส่งผลน้อยกว่าต่อคอนโดมิเนียม low-rise 8 ชั้น ซึ่งคิดว่าไม่ใช่แค่ความต้องการใหม่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมเมื่ออาคารสร้างเสร็จ ไม่ใช่แค่ความล่าช้าที่อาจเกิดขึ้นในการก่อสร้างตามแผนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความเสี่ยงจากการยกเลิกการจองด้วย

ทั้งนี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดฯ ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมและหุ้นกู้ที่มีอยู่ เรามีความกังวลเกี่ยวกับความสามารถของผู้พัฒนาในเรื่องการต่ออายุหุ้นกู้ที่จะครบกำหนด โดยผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมในสัดส่วนที่สูงได้แก่ ASW (90%), ANAN (87%), LPN (81%), ORI (71%) และ NOBLE (66%) ในแง่ของสต็อกคอนโดมิเนียม, ORI มีสต็อกสูงสุด (4.1 หมื่นลบ.) รองลงมาคือ SPALI,ANAN, SIRI และ NOBLE

รวมไปถึงโครงการคอนโดมิเนียมของผู้พัฒนาฯ ทั้ง 12 รายที่จะแล้วเสร็จ และเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 โดยมีคอนโดมิเนียมจำนวน 50 โครงการ มูลค่า 9.6 หมื่นลบ. ซึ่ง 21 โครงการจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4/68 ซึ่งหมายความว่าโครงการหลายแห่งอาจต้องเลื่อนไปในปีถัดไปหากมีความล่าช้าในการก่อสร้าง

ในแง่ของมูลค่า ORI มีมูลค่าคอนโดมิเนียมที่จะเสร็จในปีนี้สูงสุด มี 13 โครงการ มูลค่า 2.3 หมื่นล้านบาท รองลงมาคือ SIRI มูลค่า 1.45 หมื่นล้านบาท , ASW มูลค่า 1.4 หมื่นล้านบาท, ANAN มูลค่า 1.19 หมื่นล้านบาท , AP มูลค่า 1.04 หมื่นลล้านบาท และ PSH มูลค่า 1.0 หมื่นล้านบาท

อย่างไรก็ดี ไม่ค่อยกังวลเกี่ยวกับ ASW เนื่องจากทั้ง 7 โครงการที่แสดงในที่นี้เป็นคอนโดมิเนียมต่ำและส่วนใหญ่ตั้ง อยู่ในจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต ชลบุรี (บางแสน) ระยอง โดยมีสองโครงการภายใต้แบรนด์ “Kave” ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมใกล้กับมหาวิทยาลัย

นอกจากผลกระทบต่อความต้องการคอนโดมิเนียมใหม่แล้ว ผู้พัฒนายังเผชิญกับค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นจากการบำรุงรักษา/ปรับปรุงอาคารคอนโดมิเนียมที่เสร็จแล้ว และโปรโมชั่น ด้านราคาของคอนโดมิเนียมที่รุนแรงมากขึ้นในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาที่มีสัดส่วนรายได้จากโครงการ low-rise ที่สูง และไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมที่จะเสร็จในปีนี้ จะได้รับผลกระทบเชิงลบที่น้อยกว่าเพื่อน ได้แก่ LH, QH และ SC ในขณะที่ AP ซึ่งเป็นหุ้น Top Pick ของกลุ่มนี้ แม้จะมีสัดส่วนการขายคอนโดมิเนียมต่ำที่ 20% ในปีที่แล้ว แต่น่าจะยังคงได้รับผลกระทบจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมหลายโครงการ (6 โครงการ มูลค่า 2.0 หมื่นล้านบาทในปีนี้) และต้องดูแลโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการในเส้นทางรถไฟฟ้า

SPALI ซึ่งมีทีมบริหารและวิศวกรที่แข็งแกร่ง ได้ทำการตรวจสอบโครงการคอนโดมิเนียม 90 โครงการในวันเสาร์ได้อย่างรวดเร็ว ในอนาคต ผู้ซื้อบ้านจะให้ความระมัดระวังในการเลือกซื้อจากผู้พัฒนาโครงการมากขึ้น โดยพิจารณาจากผู้รับเหมาในการก่อสร้าง โครงการออกแบบ และบริการหลังการขาย ซึ่งจะทำให้ผู้พัฒนาต้องมีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่สูงขึ้น