อสังหาฯ เข้าขั้นวิกฤต? ยอดเปิดโครงการใหม่ทรุดหนัก ต่ำสุดในรอบ 10 ปี

โบรกฯ เผยไตรมาส 1/69 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เปิดโครงการใหม่ ต่ำสุดในรอบ 10 ปี พร้อมคงคำแนะนำ “เป็นกลาง” บนอุปสงค์ที่อ่อนแอ ชู 4 หุ้นเด่น พื้นฐานแกร่ง-ยีลด์ปันผลสูง

นักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) ให้มุมมองถึงกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนมี.ค.69 ชะลอตัว อ้างอิงจากสำนักงานวิจัยอสังหาริมทรัพย์ (AREA) รายงานการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จำนวน 2,781 ยูนิตในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในเดือนมี.ค.69 ลดลง 25% จากช่วงเดียวและลดลง 5% จากเดือนก่อนหน้า

โดยมูลค่ารวมของยูนิตเปิดใหม่ในเดือนดังกล่าวลดลง 16% จากช่วงเดียวกันและ 29% จากเดือนก่อนหน้า เป็น 1.81 หมื่นล้านบาท ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่  6.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% จากช่วงเดียวกัน แต่ลดลง 26% จากเดือนก่อนหน้า ขณะที่อัตราการขาย (take-up rate) อยู่ที่ 21.3% ลดลงจาก 22.4% ในเดือนก.พ. และ 33.1% ในเดือนมี.ค. 2568

สำหรับอุปทานใหม่ในไตรมาส 1/69 อยู่ในระดับต่ำ โดยยูนิตเปิดใหม่ไตรมาส 1/69 รวมอยู่ที่ 8,831 ยูนิต ลดลง 13% จากช่วงเดียวกัน ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดอันดับสองของยูนิตเปิดตัวรายไตรมาสในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในรอบ 10 ปี สูงกว่าเพียง 5,631 ยูนิตในไตรมาส 2/68 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดได้รับผลกระทบจากแผ่นดินไหวในเมียนมา และยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายไตรมาสในช่วงปี 2559–2568 ที่ 22,855 ยูนิต ถึง 61% 

สำหรับในเชิงมูลค่า โครงการเปิดใหม่ในไตรมาส 1/69 อยู่ที่  5.75 หมื่นล้านบาท แม้จะเพิ่มขึ้น 13% จากช่วงเดียวกัน แต่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายไตรมาสในกรอบ 10 ปีดังกล่าวที่อยู่ที่ 1.04 แสนล้านบาท ถึง 45%

ด้านจำนวนยูนิตที่ขายได้และอัตราการขายอยู่ในระดับต่ำ โดยอัตราการขายของยูนิตเปิดใหม่ในไตรมาส 1/69 ลดลงมาอยู่ที่ 19% จาก 21% ในปีก่อน และ 20% ในไตรมาสก่อน และยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอัตราการขายที่ 25% ในปี 2567 และ 26% ในปี 2568 

นอกจากนี้จากจำนวนยูนิตเปิดใหม่ที่ลดลง ส่งผลให้จำนวนยูนิตที่ขายได้จากโครงการเปิดใหม่ในไตรมาส 1/69 หดตัวแรง โดยลดลง 53% จากช่วงเดียวกัน และ 27% จากไตรมาสก่อน เป็น 1,715 ยูนิต ซึ่งต่ำสุดในรอบ 10 ปี หากไม่นับ 1,190 ยูนิตที่ขายได้ในไตรมาส 2/68

อย่างไรก็ดี คอนโดฯ ยังคงเป็นผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยหลักที่มีการเปิดตัวในไตรมาส 1/69 บนสัดส่วน 66% ของจำนวนยูนิตเปิดใหม่ทั้งหมด ขณะที่บ้านเดี่ยว (SDH) ซึ่งมีราคาต่อยูนิตสูงกว่ามาก ครองสัดส่วน 44% ของมูลค่าการเปิดตัวใหม่ แม้จะมีสัดส่วนเพียง 12% ในแง่จำนวนยูนิต 

โดยในเชิงยูนิตคอนโดระดับราคาที่เข้าถึงได้ (1-3 ล้านบาทต่อยูนิต) มีส่วนแบ่งตลาดถึง 66% ของคอนโดเปิดใหม่ทั้งหมดขณะที่โครงการ SDH ระดับหรู (ราคามากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต) คิดเป็น 75% ของการเปิดตัว SDH ใหม่ทั้งหมดในไตรมาส 1/69 โดยผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ยังคงครองตลาด โดยมีสัดส่วน 93% ของการเปิดตัวยูนิตที่อยู่อาศัยใหม่ในเดือนมี.ค.

ทั้งนี้ คงคำแนะนำ “เป็นกลาง” บนอุปสงค์ที่อ่อนแอ กลยุทธ์การลดภาระหนี้จะมีบทบาทสำคัญต่อการรักษาเสถียรภาพทางการเงิน โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีแบรนด์แข็งแกร่ง บริการหลังการขายที่ดีและความสามารถในการบริหารต้นทุน จะสามารถทำผลงานได้ดีกว่ารายเล็ก

โดยหุ้นเด่น ยังคงเป็น AP และ SC นอกจากนี้ ยังชอบ SIRI และ SPALI จากอัตราตอบแทนเงินปันผลและผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง แม้ราคาหุ้นในระยะสั้น อาจถูกกดดันจากความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่ยืดเยื้อ แต่ระดับราคาหุ้นที่ยังถูก โดยซื้อขายด้วย P/BV ที่ 0.4 เท่า และอัตราตอบแทนเงินปันผลที่ดีที่ 6.4%