จับประเด็นหุ้นเด่น
รายงานพิเศษ : รัฐเล็งออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ดบ. ทรงตัว กระตุ้นยอดขาย SA
24 มกราคม 2567
ปัจจัยบวกจากการที่รัฐบาลเล็งออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และแนวโนม้อัตราดอกเบี้ยทรงตัว สนับสนุนการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน กระตุ้นยอดขายของ บมจ.ไซมิส แอสเสท (SA)
ภาคอสังหาริมทรัพย์นับเป็นภาคธุรกิจหนึ่งที่ได้รับผลกระทบไม่น้อยจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทั้งจากมาตรการคุมภาวะฟองสบู่ และจากทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ต้องยอมรับว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เพราะเมื่อประชาชนเป็นเจ้าของบ้านได้ จะทำให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ กระตุ้นการใช้จ่าย จากการซื้อของเข้าบ้าน ปรับปรุงบ้าน
ขณะที่นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรมว.คลัง ก็ยอมรับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2562 ซึ่งเป็นปัญหาสำคัญที่ควรจะต้องเร่งแก้ไข เพราะการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเกิด Multiplier effect ต่อหลายภาคธุรกิจ
และ 7 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ได้เข้านำเสนอมาตรการต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการลดหย่อนค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การสนับสนุนการมีบ้านหลังแรกที่จะเป็นการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง และเป็นการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ จึงได้ตั้งคณะทำงานกลุ่มเล็กเพื่อรวบรวมและนำเสนอแนวทางการแก้ไขปัญหานี้โดยเร็ว
ด้านนายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุข้อเสนอที่ยื่นให้กับนายกรัฐมนตรี ได้แก่
- การขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยภายใต้มาตรการลดค่าธรรมเรียมการโอนและจดจำนอง หลังจากรัฐบาลต่ออายุให้อีก 1 ปีถึงสิ้นปี 67 สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านมีสัดส่วนในตลาดเพียง 20% จึงเสนอให้มีการขยายเพดานไปถึงระดับราคา 10 ล้านบาท เพื่อให้ครอบคลุมที่อยู่อาศัยกว่า 60-70% ในตลาด ช่วยให้คนซื้อบ้านได้หลายระดับ รวมถึงการขอยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะที่ถือเป็นภาษีที่คิดซ้ำซ้อน ทำให้ต้องนำภาษีดังกล่าว 3.3% มาคิดคำนวณเข้าไปเป็นต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัย
- ขอให้รัฐบาลออกมาตรการสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก อย่างในอดีตที่เคยมีโครงการบ้านดีมีดาวน์ ซึ่งรัฐบาลสนับสนุนเงินดาวน์สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก 50,000 บาท/ราย เสนอให้รัฐบาลทบทวนนำมาตรการดังกล่าวกลับมาใช้ พร้อมเพิ่มวงเงินสนับสนุนเป็น 100,000 บาท/ราย
- ปรับปรุงเกณฑ์โครงการบ้านบีโอไอ เสนอให้ปรับเกณฑ์เป็นราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จากเดิมไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เพื่อให้เป็นไปตามต้นทุนที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบัน โดยเฉพาะต้นทุนที่ดินและต้นทุนการก่อสร้าง และไม่ควรจำกัดโซนนิ่งในการพัฒนาเฉพาะในกรุงเทพฯและปริมณฑลเท่านั้น
- การผ่อนคลาย หรือ ยกเลิกมาตรการ LTV ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันต่อกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ทำให้ต้องใช้เงินในการดาวน์สูงขึ้น ส่งผลให้เกิดการชะลอตัดสินใจซื้อ ซึ่งในปัจจุบันการเก็งกำไรถือว่ามีน้อยมาก แต่ผู้ที่มีกำลังซื้อต้องการขยับขยายหาที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานมากขึ้น ซึ่งในอีกแง่สามารถนำเงินค่าเดินทางไปผ่อนชำระค่าที่อยู่อาศัยแทน ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ยังมีเกณฑ์ DSR ที่มาวิเคราะห์และพิจารณาความสามารถในการกู้ของลูกค้าที่เข้ามาขอสินเชื่ออยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องนำเกณฑ์ LTV มาใช้
- การดึงดดูดกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาโดยการให้สิทธิพิเศษใหม่เข้ามาเสริม โดยเฉพาะการให้วีซ่าระยะกลางแก่ชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เช่น ซื้อคอนโดมิเนียม 5 ล้านบาท ได้สิทธิวีซ่า 5 ปี เป็นต้น ซึ่งจะเป็นการเสริมเข้ามาจากการให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี ซึ่งสามารถช่วยกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติให้เข้ามาในไทยมากขึ้น
ซึ่งการผ่อนคลายการควบคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยสร้างการเติบโตให้กับภาคเอกชน โดยเฉพาะ บมจ.ไซมิส แอสเสท (SA) ให้ผลงานเติบโตก้าวกระโดด โดย “ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร SA ให้ภาพแนวโน้มผลการดำเนินงานไตรมาส 4/2566 คาดเติบโตไม่น้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีแผนการรับรู้รายได้จากยอดโอนโครงการ Landmark @ MRTA Station บนทำเล New CBD ใกล้รถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยปัจจุบันมียอดขายรอโอน (Backlog) จากโครงการนี้ประมาณ 5,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยโอนตั้งแต่ไตรมาส 4/66 เป็นต้นไป
Landmark @ MRTA Station เป็นโครงการ Mixed Use ที่ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน ร้านอาหาร และที่พักอาศัยแบบ Branded Residences ที่พร้อมให้บริการแบบโรงแรมมาตรฐานสากลที่มีการบริการดูแลส่วนกลาง และเซอร์วิสแบบโรงแรม มาตรฐานระดับสากล โดย SA ได้จับมือกับแบรนด์โรงแรมมาตรฐานระดับโลกหลากหลายแบรนด์ เช่น Cassia a brand of Banyan Tree Group และ Crowne Plaza by IHG เป็นต้น เพื่อตอบโจทย์การอยู่อาศัย และตอบสนองไลฟ์สไตล์ทุกรูปแบบ รวมถึงเป็นการยกระดับมาตรฐานการบริการให้อยู่ในระดับสากลซึ่งนับว่าเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า ทำให้บริษัทฯ มั่นใจว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุน
นอกจากนี้ บริษัทฯ มีโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่เตรียมทยอยโอนเพิ่มเติม อาทิ โครงการแนวราบจำนวน 3 โครงการ, กลุ่ม Ready to move เช่น Ramada Residence ( Siamese Sukhumvit 87), Ramada Plaza by Wyndham Bangkok Sukhumvit 48 (Siamese Sukhumvit 48), Siamese Exclusive 31, Blossom Condo at Sathorn-Charoenrat และ Siamese KIN อีกทั้งมีรายได้จากธุรกิจบริการ อาทิ กลุ่มโรงแรม กลุ่มร้านอาหาร เป็นต้น
ภาคอสังหาริมทรัพย์นับเป็นภาคธุรกิจหนึ่งที่ได้รับผลกระทบไม่น้อยจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ทั้งจากมาตรการคุมภาวะฟองสบู่ และจากทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ต้องยอมรับว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เพราะเมื่อประชาชนเป็นเจ้าของบ้านได้ จะทำให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ กระตุ้นการใช้จ่าย จากการซื้อของเข้าบ้าน ปรับปรุงบ้าน
ขณะที่นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรมว.คลัง ก็ยอมรับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2562 ซึ่งเป็นปัญหาสำคัญที่ควรจะต้องเร่งแก้ไข เพราะการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเกิด Multiplier effect ต่อหลายภาคธุรกิจ
และ 7 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ได้เข้านำเสนอมาตรการต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการลดหย่อนค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การสนับสนุนการมีบ้านหลังแรกที่จะเป็นการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์และภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง และเป็นการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ จึงได้ตั้งคณะทำงานกลุ่มเล็กเพื่อรวบรวมและนำเสนอแนวทางการแก้ไขปัญหานี้โดยเร็ว
ด้านนายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุข้อเสนอที่ยื่นให้กับนายกรัฐมนตรี ได้แก่
- การขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยภายใต้มาตรการลดค่าธรรมเรียมการโอนและจดจำนอง หลังจากรัฐบาลต่ออายุให้อีก 1 ปีถึงสิ้นปี 67 สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านมีสัดส่วนในตลาดเพียง 20% จึงเสนอให้มีการขยายเพดานไปถึงระดับราคา 10 ล้านบาท เพื่อให้ครอบคลุมที่อยู่อาศัยกว่า 60-70% ในตลาด ช่วยให้คนซื้อบ้านได้หลายระดับ รวมถึงการขอยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะที่ถือเป็นภาษีที่คิดซ้ำซ้อน ทำให้ต้องนำภาษีดังกล่าว 3.3% มาคิดคำนวณเข้าไปเป็นต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัย
- ขอให้รัฐบาลออกมาตรการสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก อย่างในอดีตที่เคยมีโครงการบ้านดีมีดาวน์ ซึ่งรัฐบาลสนับสนุนเงินดาวน์สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก 50,000 บาท/ราย เสนอให้รัฐบาลทบทวนนำมาตรการดังกล่าวกลับมาใช้ พร้อมเพิ่มวงเงินสนับสนุนเป็น 100,000 บาท/ราย
- ปรับปรุงเกณฑ์โครงการบ้านบีโอไอ เสนอให้ปรับเกณฑ์เป็นราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท จากเดิมไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เพื่อให้เป็นไปตามต้นทุนที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบัน โดยเฉพาะต้นทุนที่ดินและต้นทุนการก่อสร้าง และไม่ควรจำกัดโซนนิ่งในการพัฒนาเฉพาะในกรุงเทพฯและปริมณฑลเท่านั้น
- การผ่อนคลาย หรือ ยกเลิกมาตรการ LTV ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันต่อกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ทำให้ต้องใช้เงินในการดาวน์สูงขึ้น ส่งผลให้เกิดการชะลอตัดสินใจซื้อ ซึ่งในปัจจุบันการเก็งกำไรถือว่ามีน้อยมาก แต่ผู้ที่มีกำลังซื้อต้องการขยับขยายหาที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานมากขึ้น ซึ่งในอีกแง่สามารถนำเงินค่าเดินทางไปผ่อนชำระค่าที่อยู่อาศัยแทน ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ยังมีเกณฑ์ DSR ที่มาวิเคราะห์และพิจารณาความสามารถในการกู้ของลูกค้าที่เข้ามาขอสินเชื่ออยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องนำเกณฑ์ LTV มาใช้
- การดึงดดูดกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาโดยการให้สิทธิพิเศษใหม่เข้ามาเสริม โดยเฉพาะการให้วีซ่าระยะกลางแก่ชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เช่น ซื้อคอนโดมิเนียม 5 ล้านบาท ได้สิทธิวีซ่า 5 ปี เป็นต้น ซึ่งจะเป็นการเสริมเข้ามาจากการให้วีซ่าระยะยาว 10 ปี ซึ่งสามารถช่วยกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติให้เข้ามาในไทยมากขึ้น
ซึ่งการผ่อนคลายการควบคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยสร้างการเติบโตให้กับภาคเอกชน โดยเฉพาะ บมจ.ไซมิส แอสเสท (SA) ให้ผลงานเติบโตก้าวกระโดด โดย “ขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร SA ให้ภาพแนวโน้มผลการดำเนินงานไตรมาส 4/2566 คาดเติบโตไม่น้อยกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีแผนการรับรู้รายได้จากยอดโอนโครงการ Landmark @ MRTA Station บนทำเล New CBD ใกล้รถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยปัจจุบันมียอดขายรอโอน (Backlog) จากโครงการนี้ประมาณ 5,000 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยโอนตั้งแต่ไตรมาส 4/66 เป็นต้นไป
Landmark @ MRTA Station เป็นโครงการ Mixed Use ที่ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน ร้านอาหาร และที่พักอาศัยแบบ Branded Residences ที่พร้อมให้บริการแบบโรงแรมมาตรฐานสากลที่มีการบริการดูแลส่วนกลาง และเซอร์วิสแบบโรงแรม มาตรฐานระดับสากล โดย SA ได้จับมือกับแบรนด์โรงแรมมาตรฐานระดับโลกหลากหลายแบรนด์ เช่น Cassia a brand of Banyan Tree Group และ Crowne Plaza by IHG เป็นต้น เพื่อตอบโจทย์การอยู่อาศัย และตอบสนองไลฟ์สไตล์ทุกรูปแบบ รวมถึงเป็นการยกระดับมาตรฐานการบริการให้อยู่ในระดับสากลซึ่งนับว่าเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า ทำให้บริษัทฯ มั่นใจว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุน
นอกจากนี้ บริษัทฯ มีโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่เตรียมทยอยโอนเพิ่มเติม อาทิ โครงการแนวราบจำนวน 3 โครงการ, กลุ่ม Ready to move เช่น Ramada Residence ( Siamese Sukhumvit 87), Ramada Plaza by Wyndham Bangkok Sukhumvit 48 (Siamese Sukhumvit 48), Siamese Exclusive 31, Blossom Condo at Sathorn-Charoenrat และ Siamese KIN อีกทั้งมีรายได้จากธุรกิจบริการ อาทิ กลุ่มโรงแรม กลุ่มร้านอาหาร เป็นต้น
ที่เกี่ยวข้อง
