ฝ่ายวิจัยฯ LPN มองโครงการอสังหาฯ ใน EEC ต้องเน้น “ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง”

ฝ่ายวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ระบุการสร้างที่อยู่อาศัยใน EEC แนวคิดการออกแบบควรมุ่งเน้น “ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง” 

ฝ่ายวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (RND) บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) เปิดเผยว่า ปัจจุบัน“เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก” หรือ EEC ไม่ใช่เพียงฐานการผลิตทางอุตสาหกรรม แต่ได้พัฒนาเป็นแหล่งรวมแรงงานทักษะสูง วิศวกร ผู้จัดการสายการผลิต ผู้บริหาร รวมถึงบุคลากรชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและใช้ชีวิตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่อมตะซิตี้ ชลบุรี ซึ่งมีแรงงานในระบบมากกว่า 200,000 คน นับเป็นหนึ่งในนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่สุดของประเทศ การขยายตัวของการจ้างงานดังกล่าวทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เติบโตจาก “ความจำเป็นเชิงโครงสร้าง” มากกว่ากระแสนิยมชั่วคราว

ความต้องการที่อยู่อาศัยขับเคลื่อนด้วยการทำงาน ไม่ใช่ไลฟ์สไตล์ โดยข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ปัจจุบันพื้นที่ EEC มีโครงการอาคารชุดรวมมากกว่า 15,000 หน่วย และในบางทำเลมีอัตราการเช่าสูงกว่า 90% ขณะที่ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ในช่วงประมาณ 5 - 7% ต่อปี ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนในระยะกลางถึงระยะยาว โดยช่วงราคาที่ได้รับความสนใจมากที่สุดคือระดับต่ำกว่า 2 ล้านบาท สะท้อนความต้องการของแรงงานและพนักงานระดับปฏิบัติการไปจนถึงระดับหัวหน้างานที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้สถานที่ทำงานในราคาที่ไม่สร้างภาระเกินความจำเป็น แตกต่างจากบางพื้นที่เมืองท่องเที่ยวหรือเมืองเศรษฐกิจที่มีความเสี่ยงด้านอุปทานล้นตลาด ความต้องการใน EEC ยังอาศัยฐานการจ้างงานที่เติบโตสอดคล้องกับการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรม ทำให้ดีมานด์มีความเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจจริงมากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น

และเมื่อพิจารณาจากมุมของผู้อยู่อาศัย ภาพชีวิตของคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างจากเมืองใหญ่ พนักงานจำนวนมากทำงานเป็นกะ มีเวลาทำงานไม่แน่นอน บางส่วนต้องทำงานล่วงเวลาหรืออยู่ในสถานะ Standby การเดินทางที่ยาวนานจึงส่งผลโดยตรงต่อทั้งสุขภาพและคุณภาพชีวิต เวลาที่สูญเสียไปบนท้องถนนไม่ได้หมายถึงความเหนื่อยล้าเพียงอย่างเดียว แต่หมายถึงเวลาพักผ่อนและการฟื้นฟูพลังชีวิตที่ลดลง ในบริบทเช่นนี้ ที่อยู่อาศัยใกล้สถานที่ทำงานจึงไม่ใช่เพียงความสะดวกสบาย แต่เป็นเครื่องมือในการบริหารจัดการชีวิตประจำวันอย่างมีประสิทธิภาพ 

ลักษณะการอยู่อาศัยของแรงงานในพื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นการอยู่คนเดียวหรืออยู่เป็นคู่ ห้องพักจึงไม่จำเป็นต้องมีขนาดใหญ่ หากแต่ต้องจัดสัดส่วนชัดเจน มีพื้นที่พักผ่อน มุมทำงานขนาดกะทัดรัด และพื้นที่จัดเก็บที่เพียงพอสำหรับการอยู่อาศัยระยะยาว การออกแบบที่ช่วยให้ใช้พื้นที่ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายจากการซื้อเฟอร์นิเจอร์เพิ่มเติม และเพิ่มความสบายในการใช้งานจริง อีกหนึ่งปัจจัยที่สะท้อนพฤติกรรมชีวิตยุคใหม่ของคนทำงาน คือการรับพัสดุจากการซื้อสินค้าออนไลน์ สำหรับผู้ที่กลับบ้านไม่เป็นเวลา ระบบรับพัสดุด้วยตนเองนอกเวลาทำการ รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัยที่ได้มาตรฐาน จึงไม่ใช่เพียงฟังก์ชันเสริม แต่เป็นองค์ประกอบสำคัญที่ช่วยเพิ่มความสะดวกและลดความยุ่งยากในชีวิตประจำวัน

ดังนั้นในมุมของผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมสำหรับกลุ่มแรงงานในนิคมอุตสาหกรรม แนวคิดการออกแบบควรมุ่งเน้น “ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง” มากกว่าสิ่งอำนวยความสะดวกที่เน้นภาพลักษณ์ ห้องพักควรมีขนาดกะทัดรัดแต่จัดสัดส่วนได้ดี รองรับทั้งการพักผ่อน การทำงาน และการจัดเก็บได้ครบถ้วน ขณะเดียวกัน พื้นที่ส่วนกลางควรเน้นการใช้งานที่สอดคล้องกับชีวิตประจำวัน เช่น พื้นที่ซักอบผ้า พื้นที่นั่งทำงาน หรือมุมพักผ่อนขนาดย่อม มากกว่าพื้นที่ขนาดใหญ่ที่ใช้งานไม่บ่อย แนวทางดังกล่าวไม่เพียงช่วยให้โครงการบริหารต้นทุนได้อย่างเหมาะสม แต่ยังตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยได้ตรงจุดมากขึ้น

จากมุมมองของนักลงทุน ปัจจัยสำคัญจึงไม่ใช่เพียงทำเลที่ตั้ง แต่คือศักยภาพในการปล่อยเช่าจริง ห้องที่ออกแบบสอดคล้องกับพฤติกรรมผู้เช่า มีขนาดเหมาะสม ดูแลรักษาง่าย และมีระบบอาคารสนับสนุนการใช้ชีวิต จะมีโอกาสสร้างอัตราการเช่าที่สม่ำเสมอ และลดความเสี่ยงห้องว่างในระยะยาว ในบริบทของ EEC ที่ฐานการจ้างงานยังมีทิศทางเติบโตต่อเนื่อง คอนโดมิเนียมที่ออกแบบบนพื้นฐานของชีวิตจริงของคนทำงาน จึงไม่เพียงตอบโจทย์การอยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว