ดักเก็บ 6 กองรีทยีลด์สูง ลุ้นเป็นเป้าหมายกอง TESG

เข้าสู่เดือนตุลาคมซึ่งถือเป็นช่วงโค้งสุดท้ายของปี ที่นักลงทุนหลายๆคนจะเริ่มหาธีมลงทุนหรือประเด็นใหม่ๆเข้ามาใช้ประกอบการลงทุนและเพื่อปรับพอร์ตลงทุน โดยเราก็มีประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับกองรีทที่จะได้รับเม็ดเงินลงทุนใหม่จากกอง TESG มาพูดคุยกับคนอ่านและนักลงทุนกันในวันนี้

โดยนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ หยวนต้า (ประเทศไทย) จำกัด ให้มุมมองว่า กองรีทและกองทุนโครงสร้างพื้นฐานมีแนวโน้มปรับตัวขึ้น จากวัฏจักรดอกเบี้ยขาลงของสหรัฐฯซึ่งจะกดดันให้ผลตอบแทนพันธบัตรสหรัฐฯ อ่อนตัวลง และเป็นบวกต่อดัชนีกองรีทไทย และดอกเบี้ยไทย กนง. คาดจะเห็นการปรับลดอย่างน้อยอีก 1 ครั้งในช่วงที่เหลือของปี แนวโน้มดอกเบี้ยขาลงจะช่วยลดต้นทุนทางการเงินของกองรีทและกองทุนโครงสร้างพื้นฐานซึ่งมีหนี้สินระดับสูง

ขณะเดียวกัน เม็ดเงินใหม่จาก TESG จะเข้ามาช่วยหนุน โดยความคืบหน้า Public Hearing ได้ข้อสรุปเชิงบวก เปิดทางให้กองทุน TESG สามารถลงทุนในกองรีทและกองทุนโครงสร้างพื้นฐานได้ โดยกองที่จะลงทุนต้องผ่านการประเมิน ESG จากผู้ประเมินระดับสากล 

ทั้งนี้ คาดว่าเกณฑ์ดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ในเดือน ต.ค. รอการประกาศลงราชกิจจานเบกษา ซึ่งประเมินจะมีเม็ดเงินจาก TESG ไหลเข้าสู่มาราว 2,000-4,000 ล้านบาท สำหรับไตรมาส 4 ซึ่งเป็นไฮซีซั่นของกองทุนลดหย่อนภาษี ปีนี้มีโอกาสเห็นเม็ดเงินใหม่สูงกว่าปีก่อน เนื่องจาก SSF หมดสิทธิประโยชน์ทางภาษี ทำให้นักลงทุนมีแนวโน้มเลือก TESG มากขึ้น คาดว่าจะมีเงินใหม่เข้าตลาดทุนราว 8,000 ล้านบาท หากจัดสรรสู่กองดังกล่าวราว 5-10% คิดเป็นเม็ดเงินเพิ่มอีก 400-800 ล้านบาท

สำหรับกองรีทที่แนะนำประกอบไปด้วย CPNREIT เนื่องจากกองรีทขนาดใหญ่ที่สุดเป็นสิทธิการเช่าศูนย์การค้า โดยศูนย์เซ็นทรัลปิ่นเกล้าจะปรับปรุงเสร็จในไตรมาส 4/68 คาดหนุนอัตราการใช้พื้นที่กลับเหนือ 95% (จาก 80-85% ใน 2025) อายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยยาว 29.5 ปี และผ่านการประเมิน ESG คาดอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปี 2568 ที่ 9.2%

3BBIF กองทุนโครงสร้างพื้นฐานบรอดแบนด์ (Fiber Optic) มีรายได้มั่นคงจากสัญญาเช่าอายุคงเหลือ 13 ปีหลังจากล้างผลขาดทุนสะสมเสร็จสิ้น กองทุนได้กลับมาจ่ายปันผลตั้งแต่ไตรมาส 2/68 ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่เปิดทางให้นักลงทุนสถาบันสามารถกลับเข้าลงทุนได้ ประเมินอัตราผลตอบแทนเงินปันผลปี 2568 ที่ 9.6%

LHHOTEL กองทรัสต์ลงทุนในสินทรัพย์กลุ่มโรงแรม คาดว่าผลประกอบการในไตรมาส 3/68 – 4/68 จะทยอยฟื้นตัวหลังผ่านจุดต่ำสุดจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว สะท้อนผ่านอัตราการเข้าพักที่ปรับตัวดีขึ้น ขณะที่คาดอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปี 2568 จะอยู่ที่ 10.1%

WHART กองทรัสต์คลังสินค้าและโรงงานขนาดใหญ่ที่สุด มีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยยาวถึง 25 ปี ดำเนินงานตามมาตรฐาน ESG และเข้าร่วมการประเมินกับ GRESB ซึ่งเป็นผู้ประเมินระดับสากล สำหรับคาดการณ์คาดอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปี 2568 จะอยู่ที่ 8.2%

BAREIT กองทรัสต์มีโอกาสนำทรัพย์สินสนามบินสมุยเข้าลงทุนในอนาคต ภายใต้แผนการขยายสนามบินของ BA ที่จะเพิ่มขีดความสามารถรองรับผู้โดยสารจาก 2 ล้านคนต่อปี เป็น 6 ล้านคนต่อปี (คาดแล้วเสร็จปี 2570) ซึ่งจะช่วยสร้างกระแสรายได้ที่มั่นคงและต่อเนื่องให้กับกองทรัสต์ ทั้งนี้ ประเมินอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปี 2568 จะอยู่ที่ 8.0%

FTREIT กองทรัสต์ขนาดใหญ่รองจาก WHART ลงทุนในโรงงานและคลังสินค้า มีอายุสัญญาเช่าเฉลี่ย 19 ปี ล่าสุดได้รับอนุมัติลงทุนสินทรัพย์ใหม่มูลค่า 1.9 พันล้านมาท (พื้นที่ 78,075 ตร.ม.) คาดช่วยหนุนอัตราการเช่าในระยะสั้น อีกทั้งยังผ่านการประเมิน ESG จาก GRESB ทั้งนี้ คาดอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลปี 2568 จะอยู่ที่ 7.8%