คลังแนะ ธปท.ผ่อนเกณฑ์ LTV ต่อ เซียนหุ้นชี้ส่งผลบวกต่อหุ้นอสังหาฯ

กระทรวงการคลังอยู่ระหว่างพิจารณาเสนอต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 1% และจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% (เฉพาะการโอนแนะจดจำนองในคราวเดียวกัน) สำหรับราคาซื้อขายและราคาประเมินที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท สำหรับปี 2567 (จากเดิมที่จะสิ้นสุดในปี 2566) พร้อมทั้งต้องการให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV โดยผู้ซื้อสามารถกู้ได้ 100% ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังที่เท่าไร หรือ ราคาเท่าไร เนื่องจากมองว่าปัจจุบันสถานการณ์อสังหาฯ ไม่ได้อยู่ในภาวะที่น่าเป็นห่วง ยังไม่เห็นสัญญาณของฟองสบู่ และการเก็งกำไรในธุรกิจดังกล่าว 



ฝ่ายวิจัย บล. เอเซีย พลัส มีมุมมองเป็นกลางต่อแนวคิดดังกล่าว  เนื่องจากเป็นการขยายอายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหมือนทุกปีต่อไปอีก 1 ปีสำหรับปี 2567 และยังคงกำหนดสิทธิสำหรับราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งอาจไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ได้มากนัก เนื่องจากระดับราคาบ้านกลุ่มนี้คิดเป็นสัดส่วนไม่เกิน 30% ของมูลค่าทั้งตลาดรวม โดยมุมมองของฝ่ายวิจัยประเมินว่าหากมีขยายเพดานสิทธิสู่บ้านราคาไปถึง 5 ล้านบาทเป็นอย่างน้อย น่าจะครอบคลุมได้ในวงกว้างมากกว่า เนื่องจากบ้านระดับถึง 5 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 50-60% ของตลาดรวม 

สำหรับการผ่อนปรนมาตรการ LTV ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่ถูกกำหนดโดย ธปท. ดังนั้นการตัดสินใจจะผ่อนคลายหรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของ ธปท. โดยในมุมมองของฝ่ายวิจัยให้น้ำหนักต่อประเด็นเรื่องการผ่อนปรน LTV ว่าจะมีผลต่อกลุ่มอสังหาฯ ในเชิงบวก มากกว่ามาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง เนื่องจากเดิมการเกิดขึ้นของมาตรการ LTV ก็เพื่อหวังสกัดกั้นการเก็งกำไร แต่ด้วยสถานการณ์โควิดที่เกิดขึ้นและการให้ความสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจเป็นอันดับแรก ทำให้ธปท. ผ่อนคลาย LTV ตั้งแต่ 20 ต.ค. 2564-สิ้นปี 2565 ก่อนกลับมาใช้เกณฑ์มาตรการ LTV แบบเดิมในปี 2566 หลังโควิด-19 คลี่คลายลง ซึ่งเมื่อมีการเกิดขึ้นของ LTV ทำให้ผู้ซื้อบ้านถูกจำกัดการกู้ลง โดยเฉพาะบ้านหลังที่ 2-3 กู้ ได้เพียง 70-90% (บ้านหลังแรกวงเงินไม่เกิน 10 ล้านบาท คงกู้ได้ 100% และตกแต่งเพิ่มได้ อีก 10%) กอปรกับการเข้มงวดมากขึ้นของการปล่อยสินเชื่อของแบงค์, ปัญหาเงินเฟ้อ และ ทิศทางดอกเบี้ยระดับสูงในปีนี้ รวมถึงภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปีนี้ชะลอตัวลง เมื่อเทียบกับโควิด-19 โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางล่าง ได้รับผลกระทบมากกว่ากลุ่มกลาง-บน ดังนั้นมองว่าภายใต้ภาวะเศรษฐกิจไทยและ ภาคอสังหาฯ ที่ยังต้องการแรงสนับสนุน หากมีการปลดล็อกหรือลดความเข้มงวดของมาตรการ LTV ย่อมเป็นผลบวกและมีโอกาสกระตุ้นภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นธุรกิจที่สร้าง MULTIPLIER EFFECT ให้กับธุรกิจอื่นในวงจรเศรษฐกิจไทย 

แนะนำลงทุนเท่าตลาดสำหรับกลุ่มฯ เลือกหุ้นเด่นที่มีพื้นฐานธุรกิจแข็งแรง มีสินค้า กระจายตัวทั้งแนวราบและคอนโดฯ รวมถึงพอร์ตลูกค้าหลากหลาย ตลอดจนปันผลจูงใจ ได้แก่ AP(FV@16.00), SPALI(FV@27.30), SC(FV@4.80), LH (FV@B10.00) และ SIRI (FV@2.20)